Năm 2023 đem đến nhiều tín hiệu mừng cho thị trường bất động sản phục hồi thông qua các điều kiện thuận lợi về kinh tế vĩ mô, xuất nhập khẩu và chính sách.
Nửa cuối năm 2022, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc sau khi trải qua nhiều biến động và chịu ảnh hưởng của suy thoái kinh tế toàn cầu, lạm phát, chiến tranh, gián đoạn chuỗi cung ứng. Trong khi đó, bất động sản là lĩnh vực kinh tế quan trọng, có ảnh hưởng sâu rộng đến nhiều ngành nghề như vật liệu xây dựng, kiến trúc, nội thất,...
Do đó, để phát triển thị trường bất động sản trong sạch, lành mạnh và bền vững trong năm 2023, một loạt cơ chế, chính sách mới đã được các bộ, ngành tích cực hoàn thiện và triển khai, nhằm hỗ trợ bất động sản vực dậy sau thời kỳ trầm lắng, ảm đạm. Bốn chính sách mới có tác động đáng kể đến bất động sản trong năm nay bao gồm:
Thứ nhất, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo thị trường. Trước đó, theo quy định hiện hành, khung giá đất là giá do Nhà nước quy định, ban hành định kỳ 5 năm một lần. Trên cơ sở đó, UBND các tỉnh xây dựng bảng giá đất ở địa phương. Theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), bảng giá đất được xác định theo giá trị thị trường. Nhờ đó, người dân khi có đất bị thu hồi sẽ được bền bù thỏa đáng. Khi khung giá đất sát với giá thị trường sẽ khiến thuế, phí chuyển nhượng bất động sản cao hơn và giảm tình trạng đầu cơ, sốt ảo, giúp thị trường vận hành minh bạch, lành mạnh. Đây được xem là bước đột phá lớn trong quản lý, sử dụng đất đai. Hiện nay, Dự thảo đang trong quá trình lấy ý kiến nhân dân và sẽ tiếp tục được hoàn thiện trong thời gian tới.
Thứ hai, Nghị quyết 18-NQ/TW quy định mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều đất đai. Nghị quyết số 18-NQ/TW về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" được ban hành tháng 6/2022. Trong đó đề ra nhóm nhiệm vụ hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất đồng bộ với thể chế phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và bao gồm "quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang". Như vậy sẽ giảm được tình trạng đầu cơ đất, giảm tiêu cực về đất đai và tạo điều kiện cho các giao dịch mua bán dựa trên nhu cầu thực.
Thứ ba, Nghị định 44/2022/NĐ-CP quy định chủ đầu tư phải cung cấp thông tin về dự án và tình hình giao dịch bất động sản. Theo đó, Nghị định 44/2022/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Trong đó, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm phải cung cấp thông tin, dữ liệu về dự án bất động sản và sản phẩm bất động sản đủ điều kiện giao dịch trong kỳ báo cáo.
Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện cung cấp thông tin, dữ liệu; chủ đầu tư chuyển nhượng phải điều chỉnh, sửa đổi lại thông tin, dữ liệu về dự án. Cơ quan quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản cấp tài khoản mới và hướng dẫn truy cập, kê khai, cung cấp thông tin, dữ liệu cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng. Kê khai, cung cấp thông tin, dữ liệu về tình hình giao dịch bất động sản của dự án trong kỳ báo cáo. Việc yêu cầu chủ đầu tư phải minh bạch thông tin về dự án sẽ góp phần minh bạch thông tin về thị trường bất động sản.
Thứ tư, Nghị định sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP tháo gỡ khó khăn, khơi thông kênh trái phiếu doanh nghiệp. Tháng 9/2022, Chính phủ ban hành Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế. Tuy nhiên, thời điểm cuối năm 2022, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về thanh khoản, nguồn vốn và đối mặt với áp lực trả nợ trái phiếu rất lớn, khiến thị trường bất động sản và chứng khoán rơi vào trầm lắng.
Nắm bắt được điều này, tháng 12/2022, Bộ Tài chính đã trình dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 65/2022/NĐ-CP. Trong đó đề xuất lùi 1 năm thời gian thực hiện quy định về xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp; cho phép thực hiện quy định về yêu cầu bắt buộc xếp hạng tín nhiệm từ ngày 1/1/2024 thay vì 1/1/2023; cho phép doanh nghiệp được thay đổi kỳ hạn, hoán đổi trái phiếu đã phát hành theo quy định của pháp luật về phát hành trái phiếu tối đa không quá 2 năm so với kỳ hạn tại phương án phát hành trái phiếu đã công bố cho nhà đầu tư; cho phép doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư nắm giữ trái phiếu thỏa thuận về việc chuyển đổi khoản thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn thành khoản vay hoặc tài sản khác.
Những đề xuất trên góp phần tạo điều kiện cho doanh nghiệp cân đối lại dòng tiền, có thêm thời gian gia hạn/giãn nợ, giúp các nhà đầu tư dưới chuẩn tiếp tục được mua trái phiếu. Nhìn chung, Nghị định sửa đổi Nghị định 65/2022/Đ-CP với nhiều điều khoản tích cực sẽ giúp giảm áp lực cho doanh nghiệp về trả nợ trái phiếu, giảm nguy cơ vỡ nợ trái phiếu và cải thiện tính thanh khoản cho thị trường bất động sản.
Cùng với các điều kiện thuận lợi từ việc Trung Quốc mở cửa biên giới và sự hỗ trợ từ chính sách quản lý rõ ràng, minh bạch, thị trường bất động sản Việt Nam cũng được hưởng lợi từ nguồn vốn FDI đầu tư vào nước ta có dấu hiệu tăng trưởng khả quan, sản xuất nội địa dần phục hồi sau đại dịch. Vượt qua những khó khăn của giai đoạn tái cấu trúc, bất động sản Việt Nam được kỳ vọng sẽ bứt phá từ nửa cuối năm 2023 đến đầu năm 2024.